رمزگشایی از پشت پرده گرانی مسکن/ مسکن در بن بست وعده‌های مسؤولان

به گزارش تبریز جوان، در حالی که قیمت مسکن بار دیگر روند صعودی در پی گرفته، اما تنها برنامه دولت به‌جای حل ریشه‌ای و اساسی این مشکل تزریق مُسکِن‌های موضعی با استفاده از تمرکز بر روی اجرای برنامه اقدام ملی مسکن است.

متأسفانه رشد لجام گسیخته نقدینگی در دولت یازدهم و دوازدهم از یک سو و کم‌کاری در برقراری ابزارهای مالیاتی جهت تبدیل بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به حالت مصرفی موجب رشد چند برابری قیمت مسکن طی سال‌های اخیر شده است به‌طوریکه خرید آپارتمان حتی با متراژهای کوچک برای بسیاری از دهک‌های درآمدی به آرزویی دست نیافتنی و محال بدل گشته است.

مشکل خرید یا اجاره مسکن به‌عنوان سد سیمانی در راه ازدواج با تورم اقتصادی  فعلی موجود در جامعه دست به دست هم داده تا جوانان را از ازدواج گریزان کند.  به‌راستی این جوانان کجا می‌توانند آشیانه خود را بنا کنند؟ 

درباره علل گرانی مسکن به سراغ جمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان که بیش از یک دهه مسوولیت این انجمن را دارد رفتیم.
 

قیمت تمام شده هر متر مربع خانه / فعالیت ۵ هزار شرکت انبوه‌ساز

جمشید برزگر، رئیس انجمن انبوه‌سازان کشور  در گفت‌وگو با تبریز جوان، ضمن اشاره به آمار کلی مسکن در کشور اظهار داشت: بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ آمار مسکن کشور بین ۲۲ الی ۲۴ میلیون واحد است و ۵ هزار شرکت انبوه‌ساز مجوزدار و عضو انجمن در ۳۱ استان کشور سالانه بین ۴۵ الی ۶۰ درصد از مسکن  کشور را تولید می‌شود و بقیه به‌صورت شخصی‌ساز احداث می‌شود.

علت مسکن‌های خالی

وی، قیمت تمام شده هر متر مسکن را بین ۳۰ الی ۲۵ میلیون ریال بسته به کمیت و کیفیت مصالح و نوع واحد احداثی مورد استفاده عنوان و با اعلام تردید و عدم قطعیت در مورد وجود دو میلیون واحد خالی در کشور گفت: چند مسکنی، واحدهای لوکس و مسکن افراد خارج از کشور، تاثیر مسکن مهر و خود مالکیتی بر فروش نرفتن واحدهای ساخته شده در قالب طرح‌های موازی و در نتیجه خالی ماندن آنها همگی عواملی هستند که در موضوع واحدهای خالی باید مورد توجه قرار گیرد اما وجود پنج الی ۱۰ درصد مسکن خالی به‌دلایل مختلف در همه جای دنیا معمول است و اگر ضمن افزایش عرضه، قدرت خرید در سمت تقاضا نیز تقویت شود، توازن لازم ایجاد و ساخت مسکن مازاد بر این عرضه و تقاضا توجیهی نخواهد داشت.
 

برزگر در آسیب‌شناسی موضوع رکود بخش مسکن نیز یادآور شد: رونق بازار مسکن وقتی محقق می‌شود که توازن بین عرضه و تقاضا برقرار باشد و این در حالی است که وجود بافت فرسوده چندین هزار هکتاری در همه شهرها، بحث حاشیه‌نشینی و لزوم احداث سالانه ۸۰۰ هزار واحد جدید در کشور موجب انباشت تقاضای مسکن شده و این در حالی است که طبق آمارهای رسمی از سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ تاکنون به‌طور متوسط سالانه تنها حدود ۳۰۰ الی ۴۰۰ هزار مسکن جدید در کشور ساخته شده است. 

۳۵ الی ۴۰ درصد جمعیت شهری کشور اجاره‌نشین هستند

وی ادامه داد: ۳۵ الی ۴۰ درصد جمعیت شهری کشور اجاره‌نشین هستند و به‌جای تسهیل شرایط برای تامین مسکن آنان نمی‌توان با سیاست “مسکن نخرید تا ارزان شود”، این مشکل را مدیریت کرد و وقتی وزیر یک دولت چنین اظهاری می‌کند، باید به این مسئله نیز توجه کند که چگونه یک خانواده از دهک‌های پایین حتی با همان حداقل‌های دستمزد اعلامی دولت قادر به خرید مسکنی حداقل با قیمت متری ۵۰ میلیون تومان خواهد بود.

راهکارهای خروج بخش مسکن از وضعیت فعلی

رئیس انجمن انبوه‌سازان کشور در خصوص حل مشکلات بازار مسکن گفت: یکی از مهم‌ترین راهکارهای خروج بخش مسکن از وضعیت فعلی افزایش قدرت خرید مردم است نه اینکه وزیر مسکن و شهرسازی دولت بگوید مردم مسکن نخرند تا ارزان شود و علاوه‌بر این افزایش غیراصولی و مدیریت نشده نقدینگی نیز یکی دیگر از دلایل وضعیت نابسامانی اقتصاد کشور و به تبع آن بخش مسکن است، چراکه اگر به‌جای توزیع سرمایه در قالب وام‌های خرد و کلان، این مبالغ در اختیار تولیدکننده قرار گیرد و بازپرداخت آن به عهده خریدار و مشتری کالا باشد، نه تنها شاهد افزایش نقدینگی و در نتیجه ایجاد تورم کاذب نخواهیم بود، بلکه سرمایه کشور در بخش‌های مولدی مانند مسکن هزینه می‌شود که به تنهایی می‌تواند محرک اشتغال و تولید در صنایع و مشاغل مرتبط با خود شود.

مسکن اجاره‌ای یارانه‌ای

برزگر یادآور شد: مسکن اجاره‌ای یارانه‌ای یکی دیگر از راهکارهای تحریک تقاضا در بخش مسکن است، به این صورت که دولت‌ها با تقبل بخشی از هزینه اجاره چنین واحدهایی،  امکان تامین مسکن برای اقشار کم درآمد را فراهم می‌کنند و حتی در برخی کشورها نیز که مانند ما دچار تورم‌های عجیب و غریب و افزایش قیمت‌های لحظه‌ای نیستند، خود دولت اقدام به تهیه مسکن و اجاره آنها به افراد بی‌بضاعت و فاقد درآمد می‌کنند و به این ترتیب بخش مهمی از مشکل مسکن در کشورهای پیشرفته و در حال توسعه حل می‌شود.

۳۰ درصد در آمد شهرداری‌ها را مسکن تولید می‌کند/ ۱۵ درصد کل اشتغال کشور در مسکن

وی با اشاره به ظرفیت‌ها و تاثیرات بخش مسکن بر کل اقتصاد کشور بیان داشت: مسکن صنعتی است که بیش از ۹۰ درصد امور آن بر عهده بخش خصوصی است و تولید ۳۰ درصد نقدینگی و بیش از ۱۵ درصد از کل اشتغال کشور، اثرگذاری بر صنایع مختلف که با آن در ارتباطند و تامین حداقل ۳۰درصد بودجه شهرداری‌ها از بخش مسکن، همگی منبع درآمد دولت از این بخش مولد هستند و به همین دلیل وظیفه دولت باید سیاست‌گذاری‌های درست و نظارت بر حسن اجرای قوانین در بخش مسکن باشد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان خاطرنشان کرد: اگر دولت به‌جای افزاش نقدینگی، بخشی از منابع موجود مانند منابع حاصل از بازگشت وام‌های مسکن مهر را به‌صورت وام‌های کم بهره و از طریق بانک‌ها تحت عنوان ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد در اختیار دهک‌های یک تا هفت جامعه قرار دهد، نه تنها شاهد افزایش نقدینگی و تورم نخواهیم بود بلکه با فعال شدن بخش مسکن به رشد و پویایی بسیاری دیگر از صنایع نیز کمک خواهد شد.
 

طرح مسکن ملی  طرح شکست خورده است

وی تصریح کرد: اما به‌جای این اقدام شاهد هستیم که طرحی تحت عنوان اقدام  طرح مسکن ملی اجرا می‌شود که پیش شرط آن واریز ۴۰۰ میلیون ریال توسط متقاضیان ثبت‌نام است و باید این سوال را از مسوولان پرسید که اگر اقشار کم درآمد دارای قدرت خرید و قادر به پیش پرداخت چنین مبالغی بودند، آیا طرح‌های این چنینی محلی از اعراب داشتند و نتیجه می‌شود اینکه چندین دوره مناقصه و پیش ثبت‌نام انجام می‌شود و هنوز هیچ مسکنی در قالب طرح اقدام ملی مسکن ساخته نشده است.

برزگر با تاکید بر لزوم حل ساختاری این مشکل گفت: دولت و نهادهای سیاست‌گذار و ناظر باید یک‌بار برای همیشه این حوزه را آسیب‌شناسی کرده و از بخش خصوصی به‌عنوان بازوی فکری و اجرایی برای این مهم کمک بگیرند و به‌جای اعلام سیاست “نخرید تا ارزان شود” از سوی وزیر، نسبت به تسهیل دستیابی همه اقشار جامعه به مسکن با قیمت و کیفیت مناسب به‌عنوان یکی از وظایف قانونی دولت اقدام و موانع تولید مسکن مانند مشکل دریافت پروانه، بیمه و کارت مهارت کارگران ساختمانی و معضل امضإ فروشی مهندسان ساختمان را حل کنند.

مسکن رها شده است

وی با انتقاد از رویکرد دولت‌ها به بخش مسکن اظهار داشت: متاسفانه این بخش رها شده و در حالی که مانند همه صنایع‌ها از اقتصاد کلان تاثیر می‌پذیرد و چهار مؤلفه زمین، مصالح، کارگران ساختمانی و دستگاه‌های خدمت‌رسان بر قیمت آن تاثیر مستقیم دارند، هزینه‌های بالاسری مانند وضع عوارض غیرکارشناسی و بی‌مورد و دستگاه‌های خدمات‌رسان( آب- برق- گاز و ..) که در ساخت مسکن نیز تاثیری ندارند، موجب افزایش قیمت‌های نامتعارف و بروز وضعیت فعلی شده است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان کشور ادامه داد: دولت بر خلاف تمام تکالیف مندرج در قانون اساسی در مورد تامین مسکن مناسب برای تمام اقشار، این بخش را رها کرده و نتیجه آن در همین کلان‌شهر تبریز شده ایجاد مناطق حاشیه‌نشینی جدید مانند باسمنج، منطقه عینالی، کندرود و یسیاری دیگر از مناطق که با کوچکترین بلایای طبیعی تبدیل به یک فاجعه خواهند شد.

تنها راه حل خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد طرح مسکن مهر است

وی، یکی از مهم‌ترین راهکارهای خروج بخش مسکن از وضعیت کنونی را توجه به موضوع مسکن مهر، احصإ نکات ضعف این طرح و تمرکز و تقویت بر نکات قوت آن دانست و افزود: ما به‌عنوان انجمن انبوه‌سازان این کار را کرده‌ایم و اکنون باید کارگروهی در وزارت راه و شهرسازی ایجاد و با الگو قرار دادن این طرح و رفع اشکالاتی چون عدم جانمایی مناسب و تخصیص نیافتن سرانه خدماتی موردنیاز نسبت به تداوم اجرای چنین طرح‌هایی اقدام کند.

برزگر تصریح کرد:  طرح مسکن مهر با وجود تمام اشکالات طرح خوبی بود که رفع ایرادات آن نیازمند چکش کاری است، چراکه متقاضیان این طرح اقشار کم درآمد و نیازمند واقعی مسکن بودند و این همان نکته‌ای است که در رونق بخش مسکن باید مورد توجه قرار گیرد و برای نمونه به‌جای اختصاص زمین به مسکن مهر تبریز در مکان‌هایی مانند شهر جدید سهند می‌توانیم در چند نقطه خود تبریز این ساخت و سازها را با هزینه‌های کمتر انجام دهیم و بر اساس ارزش منطقه‌ای هر نقطه و متناسب با قدرت خرید متقاضیان نسبت به واگذاری واحدهای مقاوم و استاندارد اقدام کنیم.

اجرای طرح مسکن ملی تبلیغاتی است/ تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر به اسم طرح اقدام مسکن ملی 

وی در بخش دیگری از سخنان خود به موضوع اجرای طرح مسکن ملی نیز اشاره کرد و ادامه داد: معتقدم این طرح بی‌نتیجه خواهد ماند و بیشترین اقدامی که در این بخش پس از ثبت‌نام متقاضیان صورت می‌گیرد، تکمیل و تحویل تعدادی از واحدهای مسکن مهر به اسم طرح اقدام ملی مسکن خواهد بود و چیزی به‌عنوان تولید مسکن ملی در دولت فعلی صورت نخواهد گرفت و باید مسوولان این طرح بپذیرند که ساخت مسکن با اقدامات شعاری و بدون عمل ممکن نیست.

واکنش شدید به اظهار وزیر راه و شهرسازی مسکن نخرید

رئیس انجمن انبوه‌سازان کشور در واکنش به اظهارات اخیر مسوولان دولت در مورد وضعیت بازار مسکن نیز اضافه کرد: باید از مسوولان پرسید جوانی که در آستانه ازدواج نه تنها قادر به خرید خانه نیست بلکه دیگر امکان اجاره یک واحد حداقلی را نیز ندارد، مرتکب کدام گناه شده که شماها در اظهارات خودتان مردم را مسوول وضعیت نابسامان فعلی مسکن معرفی می‌کنید و وزیر راه و شهرسازی نیز به‌جای حل مشکل مسکن، نظریه ارزانی مسکن در صورت عدم خرید مردم را ارائه می‌دهد.

 وضعیت نابسامان فعلی مسکن نتیجه وعده‌های عمل نشده مسوولان 

وی با انتقاد از چنین توجیهاتی افزود: در پاسخ به این ادعاها باید گفت، وضعیت نابسامان فعلی مسکن نتیجه وعده‌های عمل نشده مسوولان در خصوص احیای بافت فرسوده، حل نشدن معضل حاشیه‌نشینی، محقق نشدن ساخت سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی، عدم توازن درآمد و هزینه‌های مردم و و اعطاء رانت‌های گوناگون به صنایع زیان‌دهی مانند خودروسازی و دیگر شرکت‌های غیرمولد و در نتیجه کاهش ارزش پول ملی و پایین آمدن قدرت خرید جامعه است.

برزگر، به تدوین طرح جامع مسکن توسط آخوندی وزیر وقت دولت آقای روحانی نیز اشاره کرد و گفت: طبق این طرح یک و نیم میلیون واحد نیاز انباشته و سالانه ۸۰۰ هزار تقاضای جدید مسکن در کشور داریم و باید سالانه ۱۰ درصد از بافت فرسوده احیا می‌شد همچنین سالانه ۲۰۰ هزار واحد نیز باید برای ۳۶ میلیون ساکن فعلی مناطق بافت فرسوده و حاشیه‌نشینی ایجاد می‌کر‌‌دیم و متوسط تمام این ارقام، تولید سالانه یک تا یک و نیم میلیون مسکن بود که در مقابل از سال ۹۳ تاکنون با کسر واحدهای مسکن مهری که تحت عناوین مختلف به مردم تحویل داده شده و در خوشبینانه‌ترین حالت هر سال ۴۰۰ هزار واحد ساخته شده و نتیجه تمام این اقدامات انباشت تقاضایی است که هنگام ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن خود را نشان داد و تمام ظرفیت‌های ثبت‌نام در همان دقایق اولیه تکمیل شد.

وی در واکنش به طرح اخذ مالیات از واحدهای خالی نیز خاطرنشان کرد: در این خصوص تجربه‌های موفقی در سطح جهان وجود دارد و در هیچ جای دنیا با طرح چنین موضوعاتی موجب وحشت بازار مسکن نمی‌شوند، بلکه با ارزیابی‌های درست و برنامه‌ریزی‌های مدون نسبت به اخذ عوارض خدماتی متناسب با ارزش منطقه‌ای از تمام واحدها می‌کنند و ما نیز به‌جای اجرای طرح‌های ناموفق و لحظه‌ای مانند طرح گرانی بنزین و یا اخذ مالیات از واحدهای خالی، باید با الگوبرداری از نمونه‌های موفق جهانی و بومی‌سازی آنها متناسب با شرایط داخلی، نسبت به حل مشکلات کشور در حوزه‌های مولدی مانند بخش مسکن اقدام کنیم.

انتهای پیام/ ۶۰۰۰۲/س/ر